Trái phiếu bất động sản tăng

Theo số liệu mới đây của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong năm 2023 được ghi nhận khoảng 311.240 tỷ đồng, phần lớn là phát hành riêng lẻ. Ngân hàng là nhóm phát hành nhiều nhất với hơn 176.006 tỷ đồng, theo sau là nhóm bất động sản với hơn 73.200 tỷ đồng (chiếm 23,5%).

Lượng vốn huy động qua kênh trái phiếu của các doanh nghiệp địa ốc trong năm 2023 đã tăng 40,8%. Con số này còn thấp so với hai năm cao điểm 2020-2021 (lúc này thị trường nhà đất đang tăng trưởng nóng), nhưng vẫn cao hơn khoảng 20% so với giai đoạn trước dịch (năm 2019).

Trong năm qua, thị trường ghi nhận nhiều doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu với giá trị hàng nghìn tỷ đồng mỗi lô. Công ty TNHH Capitaland Tower có 4 đợt phát hành và huy động tổng cộng hơn 12.200 tỷ đồng. Nếu chỉ xét giá trị từng lô, Công ty TNHH Kinh doanh nội thất Luxury Living mới là doanh nghiệp huy động vốn nhiều nhất với 4.800 tỷ đồng.

Về lãi suất, nhóm này thường đưa ra mức hai con số, phố biển nhất là 12% một năm. Một số doanh nghiệp còn đặt lãi suất cao hơn. Trong đó, quán quân là Vinam Land và Nhà ở xã hội Xuân Thành khi trả lãi cho các trái chủ 14% một năm, vào nhóm những lô trái phiếu có lãi suất cao nhất thị trường.

Việc huy động vốn của các doanh nghiệp địa ốc gần như yên ắng trong nửa đầu năm. Có tháng, thị trường không ghi nhận đơn vị nào phát hành thành công. Kênh trái phiếu ấm dần lên từ nửa cuối năm, sau khi Nghị định 08 cho phép doanh nghiệp có thể đàm phán với người mua trái phiếu để thanh toán gốc, lãi đến hạn bằng tài sản khác, ra đời giúp gỡ khó thị trường.

Tuy nhiên, theo Chứng khoán DSC, các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu trong thời gian này không phải để phục vụ kinh doanh khi nguồn cung mới và tỷ lệ hấp thụ sản phẩm trong năm 2023 đã giảm sâu so với năm trước đó. Nhóm phân tích này cho rằng, mục đích phát hành trái phiếu của nhóm địa ốc chủ yếu để tái cấu trúc và giãn thời gian trả nợ.

Trái phiếu là kênh huy động vốn thường dùng để thực hiện các dự án, kế hoạch kinh doanh mang tính trung, dài hạn. Từ cuối năm 2022, thị trường này tiếp tục gặp biến động sau vụ việc của Ngân hàng SCB và Tập đoàn Vạn Thịnh Phát khiến nhà đầu tư mất niềm tin và yêu cầu doanh nghiệp phải mua lại trái phiếu trước hạn. Kéo theo đó, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn khi phát hành trái phiếu mới. Với bất động sản, thế khó này càng lớn hơn khi thị trường giao dịch rơi vào tình trạng “đóng băng”, nhiều doanh nghiệp gặp khó về dòng tiền, áp lực trả nợ từ đợt tăng trưởng nóng trước đó đổ dồn cùng một lúc.

Theo đơn vị xếp hạng tín dụng VIS Rating, các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản nhìn chung có sức khỏe tài chính ở mức yếu, thể hiện bởi đòn bẩy tài chính cao và nguồn tiền mặt dự trữ thấp. Chỉ số nợ trên lợi nhuận trước thuế, khấu hao và lãi vay (EBITDA) của doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu tính đến quý III là 10,2 lần – cao nhất trong số các ngành.

Tuy nhiên, đơn vị này cũng dự đoán trong thời gian tới, các doanh nghiệp địa ốc sẽ có thể cải thiện khả năng trả nợ nhờ hoạt động kinh doanh phục hồi, mang về dòng tiền và khả năng tiếp cận nguồn tài chính mới. Nhờ đó, số lượng trái phiếu mới phát sinh có tiềm ẩn rủi ro và tỷ lệ hình thành nợ xấu ở các ngân hàng sẽ chậm hơn kể từ năm 2024.

Tất Đạt